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強者恒強,品牌爭艷——2021物業管理發展趨勢

發布時間:2021.10.11    


中國物業新聞網訊:

在行業規模增速放緩的當下,尋找第二增長曲線成為房企的必選項,尤其是“三道紅線”重壓之下,房企紛紛布局新賽道,比如物業管理。近年來,物業管理行業正從三五年前的“邊緣”角色,逐漸演變為新賽道的亮眼主角。

過去的2020年,共有18家物業服務企業登陸資本市場,超過過往任何一年,在新年伊始,又有3家企業成功上市,截至目前,上市企業總量達到45家,另有6家企業在上市遞表排隊中。2021年,物業管理行業將進入收并購高峰期。

除了資本市場,物業管理行業正在發生更明顯的變化,在政策利好下,生活服務領域重燃“戰火”,多家企業推出如“塘鵝”“有瓦”“樸鄰”等增值服務品牌,市場正在發生裂變。

1.生活服務空間或近2萬億

當前,物業管理的邊界進一步“模糊”,傳統的認知共識正在被顛覆。特別是2021年1月,住建部等10部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》,鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸,探索“物業服務+生活服務”模式!拔飿I服務+生活服務”的想象空間進一步被打開。未來行業可能容納的細分賽道會繼續增加,行業的市場空間將獲得更大量級的擴容。

物業服務企業正在加速滲透入生活服務領域。根據國家統計局數據,2020年全國居民社會消費品零售總額達39萬億元,若由物業服務企業提供的生活服務能夠達到5%,該市場容量將高達1.95萬億元。

2.預計超30家物業服務企業在管面積規模過億

克而瑞物管數據顯示,2020年已經有25家物業服務企業合約規模過億,20家物業服務企業在管規模過億,在管規模TOP30門檻值已經高達5839萬平方米。

預計2021年在管規模過億企業有望超30家。一方面,物業百強企業管理規模僅占約32%,與房企百強61.5%的份額占比,還有很大的發展空間;另一方面,大量企業規模增速不減,特別是處于追趕狀態的第二梯隊企業,規模增速大多保持在40%以上。

從管理規模量級來看,不少明星企業,如世茂服務、旭輝永升服務、建業新生活、藍光嘉寶服務,都從過往的幾千萬方迅速破億,實現了跨越式的增長。

由于新冠肺炎疫情的影響,部分企業重新洗牌,大型全國品牌企業和區域品牌企業將成為最大受益者,基于品牌積累,品牌企業在存量市場和增量市場中均將繼續擴大領先優勢,龍頭企業規模有望繼續保持高速增長。以在管規?趶接,預計行業第一在管規模有望超7億平方米,TOP5門檻有望突破4.5億平方米。

此外,傳統非市場化物業服務企業已經加速下場“搶地”,如恒大物業稱2021年將以每月3000萬平方米在管規模的速度增長,基于此,恒大物業2021在管規模將超六億平方米。

3.整合、聯合上市或成趨勢

物業服務企業上市門檻正在增高,小企業上市難度增加。2020年11月26日,港交所計劃提高上市門檻,根據方案一,最低上市門檻由過去的最近一個財政年度由2000萬港元增至5000萬港元,前兩個財政年度則由3000萬港元增至7500萬港元。

在同等利潤水平上,擬上市物業服務企業在管規模大多需要超過2000萬平方米,根據克而瑞物管發布的2020年物業服務企業在管規模榜,需要達到TOP80左右的水平,假設企業收入全部來自于物業管理收入,母公司不進行其他輸入,現有約有二成百強旗下物業服務企業規;虿荒軡M足最低門檻。

2020年4月,世茂服務已經收購了福晟物業51%的股權,2021年1月初,旭輝永升服務收購彰泰物業65%股權,究其背后是與其母公司的發展情況緊密相關。房企運作出現問題,彼此之間進行合作,進而帶動了旗下物業服務企業之間的收購。

實際上,在未進行市場化發展的情況下,大部分TOP50~TOP100房企旗下物業服務企業體量很小,母公司支持力度帶來成長性不夠,缺乏市場化發展歷練,其企業自身競爭能力也存在限制。若母公司對物業板塊支持不足或面臨困局有心無力時,可能會選擇和優質公司綁定,共同上市,帶來企業的品牌提升的同時,也保障了企業股東的未來收益。

4社區更換物業服務企業頻率將變高

對于物業服務企業而言,業主對社區管理的參與度在提升,更換物業公司的難度在下降。這對企業是機遇又是挑戰。   

一方面,疫情全面彰顯了物業服務在日常生活中的重要性,提升了業主對好的物業服務的需求度。另一方面,自2020年以來,政府也頻出政策,進一步推進了業主對物業管理規范的認知。

根據2020 克而瑞物業服務消費意愿調研,疫情之后,1/3的小區正在考慮更換物業公司。在物業服務發展較成熟的地區,業主委員會成立的越來越多,酬金制的收費方式也越來越受歡迎。

另一方面,2021年開始實施的《民法典》,包括近期發布的《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》對更換物業服務企業做出了規定,相對之前,降低業主更換物業服務企業的難度。

5.2021年將成物企品牌體系化“元年”

隨著業主維權意識的增強和法律法規的清晰,品牌在提升服務滿意度、放大服務價值上的作用將會持續增大。

2021年,物業服務企業只有深刻研究業主需求,提供可以引發共鳴的服務,系統化構建品牌,才能實現品牌價值的有效傳遞,發揮品牌的真正作用。

頭部企業的動作是行業發展的風向標。以萬物云、碧桂園服務等為代表的企業,在非住業態及多元業務發展不斷成熟的背景下,重新提出新的企業定位,以適應企業的長期發展空間。在對新品牌的闡釋中,許多物業服務企業都提到了“延伸”的概念。例如“萬科物業”更名“萬物云”,改名舉措也彰顯了萬物云未來的發展定位。

另外,中國物業管理協會定義2021年為行業的“品牌建設年”,中國物業管理協會將在2021年統籌行業品牌建設,大力實施行業品牌提升行動,可見品牌建設已是大勢所趨。

抗擊疫情的過程中,全國20多萬家物企、1000多萬物業人員共同抗疫,成為2020年行業一抹非常濃重的亮色。2021年,物業服務企業日益“出圈”,縱向服務挖潛將成為行業藍海,此外,品牌建設也將成為行業一大重要趨勢。

作者系易居集團CEO

來源:《城市開發》2021年第2期

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